第101章 高小琴的匯报

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“第四，商业配套。”她调出商业布局图，“除了文创工作室，我们还规划了主题餐厅、咖啡书店、手作体验馆、文创零售店等。目前已经和15家品牌达成合作意向。”

林枫仔细看著这些规划，问了一个关键问题：“你们预计什么时候能实现盈亏平衡？”

高小琴显然早有准备，切换到一个详细的財务模型。

“根据测算，项目总投资2.8亿，年运营成本约2800万。”她指著图表，“收入主要来自几个方面：门票收入、商业租金、活动收入、文创產品销售、企业服务等。”

“我们预计，开业第一年，游客量在50万人次左右，综合收入约4000万，亏损约800万。第二年，游客量预计达到80万人次，收入6500万，实现小幅盈利。第三年开始进入稳定期，年游客量保持在100万以上，年收入超过8000万，投资回报期预计在6-8年。”

林枫看著这些数字，沉思片刻：“这个预期，是基於哪些假设？”

“基於几个关键因素。”高小琴解释，“第一，光明区是京州核心区，常住人口80多万，有稳定的本地客源。第二，项目紧邻地铁站，交通便利。第三，目前京州缺乏同类文旅项目，我们有先发优势。第四，我们与旅行社、学校、企业都有合作意向，能带来团队客源。”

她顿了顿：“当然，这些只是预测。实际运营中会有很多变数，我们会根据市场反馈及时调整。”

林枫点点头：“有预测总比没预测好。但我要提醒你，文旅项目最怕的就是『开业时热闹，三个月后冷清』。怎么保持持续吸引力，你们要有长期打算。”

“这个问题我们也考虑到了。”高小琴说，“所以我们强调『內容为王』。不仅要建好硬体，更要做精软体。我们计划每个季度更新部分展览內容，每月推出新活动，每周都有新体验。要让游客觉得，每次来都有新发现。”

“另外，”她补充道，“我们正在开发线上平台。游客可以通过app预约体验课程、购买文创產品、观看线上展览。线下线上联动，延长项目的生命周期。”

匯报进行到这里，林枫看了看时间：“还有十分钟。说说遇到的困难吧。”

高小琴收起雷射笔，表情严肃起来：“確实有几个问题需要解决。”

“第一，交通问题。”她调出周边交通图，“项目东侧的红旗路目前是双向四车道，但道路狭窄，高峰期经常拥堵。如果项目开业后客流增加，交通压力会很大。”

“第二，停车问题。”高小琴继续说，“我们项目规划了800个停车位，但根据测算，高峰期可能需要1200个以上。周边道路的临时停车能力有限。”

“第三，协调问题。”她顿了顿，“项目涉及文旅、建设、交通、城管、消防等多个部门。虽然各部门都很支持，但有些审批流程还是太长，影响了进度。”

林枫认真听著，在笔记本上记录。

“第四，”高小琴声音低了些，“周边居民有些顾虑。主要是担心项目开业后，人流车流增加，影响居住环境。我们已经开了三次居民座谈会，但还有些问题没解决。”

“具体是什么顾虑？”林枫问。

“主要是噪音、安全、环境卫生。”高小琴说，“我们承诺会加强管理，设置隔音屏障，增派安保和保洁人员，但部分居民还是不太放心。”

林枫合上笔记本：“这些问题，我记下了。交通和停车问题，我会让区住建局、交警大队配合解决。审批流程问题，可以开个现场协调会，我主持，把相关部门都请来，现场解决问题。”

他顿了顿：“至於居民顾虑，光靠承诺不够，要有实际行动。你们可以组织居民代表去参观类似的成功项目，让他们亲眼看看好的文旅项目是怎么做的。也可以邀请居民参与项目监督，设立居民监督员。”

高小琴眼睛一亮：“这个办法好！我们马上落实。”

林枫站起身，走到窗前：“高总，这个项目做到现在，已经超出了我最初的预期。你们確实用心了。”

他转过身：“但我还是要提醒你，文旅项目是长跑，不是短跑。现在只是开了个好头，真正的考验在后面。项目开业后，运营、管理、创新、应变……每一个环节都不能鬆懈。”

“林市长放心，我们一定全力以赴。”高小琴郑重承诺。

“好。”林枫走回办公桌，“这几天，我会去项目现场看看。到时候，希望看到更多实质性的进展。”

“欢迎林市长隨时指导！”高小琴收起电脑，“那我不打扰您工作了。”